SVJ a Airbnb - Lze stanovami omezit vlastníka?

Airbnb jistě přineslo a přináší (z pohledu pronajímatele a nájemce, resp. spíše  ubytovaného) celou řadu výhod, v první řadě ekonomických – to také pomohlo jeho  rychlému šíření a oslavování jako „všeholéku“ pro pronajímatele, kteří mnohdy  nakupovali další nemovitosti právě s vidinou jejich snadného „zaplnění“ (a zisku) přes  Airbnb. O tom, že vše má nějaký háček, resp., že vedle kladů musí nutně být i negativní  stránky, se vlastníci mohli přesvědčit v době dnešní a nedávno minulé, kdy díky  koronaviru příjmy z těchto rychloobrátkových ubytování spadly k nule.  

Další negativní stránkou těchto ubytování byl jejich (častý) negativní dopad na ostatní  uživatele bytů a domů v okolí:  

- typicky vysoký hluk po celý den (tj. i mezi 22:00 až 6:00),  

- velký pohyb neznámých osob v domě a okolí (a problém rozlišení „vlastní – cizí“),  - ztráta kontroly nad přístupovými prostředky do domu a společných prostor (klíče či  vstupní     kódy nebo karty a čipy),  

- značný nárůst odpadů a nepořádku, celkově zvýšená užívání domu a s tím související  zvýšené náklady na úklid, údržbu a opravy,  

- zvýšený odběr médií (topení, voda, odpad, el. energie, mobilní a internetová síť).  

Toto se (samozřejmě) netýká jen Prahy a České republiky, jsou státy a města, které tyto  způsoby užívání nemovitostí tvrdě regulují či přímo zakazují. Nyní se zaměříme na  případ, zda je takové ubytování možné regulovat i přímo z „úrovně SVJ“ a k tomu máme  připravený velmi zajímavý (ale dosud nepravomocný) judikát – Usnesení Městského  soudu v Praze, spisové značky 80 Cm 8/2018 ze dne 21. listopadu 2019.  

V daném případě SVJ přijalo (zda platně či nikoliv, o tom právě běží tento spor, tj. o  vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění SVJ) do svých stanov toto:  

 „Společenství vlastníků jednotek deklaruje, že tento bytový dům je s ohledem na počet  bytových jednotek v domě určen převážně k trvalému bydlení vlastníků, jejich rodinných  příslušníků a nájemníků, nikoli k poskytování ubytovacích služeb nebo opakovanému  krátkodobému pronájmu kratšímu 3 měsíců. K využívání jednotky k poskytování  ubytovacích služeb nebo opakovanému krátkodobému pronájmu je třeba souhlasu všech  členů společenství. Shromáždění souhlas k využívání jednotky k poskytování  ubytovacích služeb nebo opakovanému krátkodobému pronájmu neudělí nebo uděleny  souhlas odejme, existuje-li riziko, že poskytováním ubytovacích služeb nebo  opakovaným krátkodobým pronájmem dojde k rušení nočního klidu, zvýšení  bezpečnostního rizika v domě nebo na pozemku, neúměrnému zvýšení produkce  komunálního odpadu uživateli domu nebo neúměrnému znečištění společných prostor  domu nebo pozemku anebo v minulosti již takový stav nastal.“  

 

Otázkami, kterými se tento soud musel zabývat, bylo:  

1) Zda SVJ vůbec může přijmout (zakotvit do Stanov) takovéto omezení vlastnického  práva některého ze svých členů (vlastníků bytu); s ohledem na §1194 NOZu.  

2) Dále, že tímto ustanovením Stanov je nepřípustně zasahováno do způsobu využití  majetku/vlastnictví; §1012 NOZ ve spojení s čl. 11 LZPS.  

Ad 1) Soud uvedl, že §1194 ObčZ nelze vykládat účelově restriktivně, ale naopak  extenzivně, a to s ohledem na podstatu bytového spoluvlastnictví, kdy jeho základním  úkolem je péče o dům a zajištění trvalého a nerušeného bydlení. Z tohoto důvodu dle  soudu do kompetencí SVJ spadá právě i zakotvení takového ustanovení do stanov,  které zajišťuje zachování nerušeného bydlení a které zároveň omezuje krátkodobé  pronájmy.  

Ad 2) Soud uvedl, že sice dle §1175 ObčZ: „Má vlastník jednotky právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné  části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit  nebo poškodit společčásti.“ Vlastnické právo je tak dle soudu omezeno právy  ostatních vlastníků a lze ho vykonávat pouze v takovém rozsahu, v jakém  nedochází k narušování výkonu jejich vlastnického práva.  

A i když to bylo řečeno jen „na okraj“, tak soud konstatoval rozpor takového pronájmu  se stavebně právními předpisy, jelikož jednotky jsou zkolaudovány k trvalému  bydlení, nikoliv jako jednotky ubytovací.  

Pozn.: Dne 13.1.2020 bylo podáno odvolání k Vrchnímu soudu v Praze, kde tento spor  pod sp. zn. 6 Cmo 86/2020 stále běží.  

Toto soudní rozhodnutí tedy není dosud pravomocné, a tak může (zatím) sloužit jen jako  jakýsi „myšlenkový postup“, než přesný návod. Určitě je ale dobré se nad tím zamyslet a  začít se připravovat na případné přijetí takovýchto omezení přímo do Stanov SVJ a  nečekat, zda takovouto regulaci „spustí“ samo město, ve kterém se nemovitost nachází  (Praha o tom sice vážně uvažuje, ale kdy se tak stane je zatím ve hvězdách).  

Případný postup by pak byl následující:  

1) Platně přijmout vhodnou úpravu Stanov (viz výše).  

2) Její dodržování (či porušení) navázat na odpovídají (adekvátní) smluvní pokutu a  povinnost uhradit všechny tím vyvolané zvýšené náklady (úklid, opravy apod.).  

3) Při porušení SVJ zašle dotyčnému vlastníkovi (pronajímateli) písemnou výstrahu  s povinností zdržet se rušícího jednání, kdy krajním prostředkem (v případě neodstranění  tohoto závadného jednání) je soudní prodej jednotky vlastníka, který porušuje své  povinnosti takovým způsobem, že práva ostatních vlastníků jednotek podstatně omezuje  či dokonce znemožňuje jejich výkon. 

 zdroj: "© Copyright Gaudens s.r.o., www.gaudens.cz“.