Všichni víme, že vše má své hranice (tj. nejen sranda), ale i například vlastnické právo,které je „ohraničeno“ vlastnickými právy sousedících nemovitostí, ale i právysousedskými, ba i veřejnoprávními.
Vlastnictví je omezeno nejen horizontálně, tj. hranicemi dané parcely, i vertikálně, tj. poda nad parcelou, ale v přeneseném smyslu v rovině soukromoprávních vztahů (rovnýs rovným, tedy vodorovné rovině) a v rovině veřejnoprávních vztahů (nadřazený orgáns vlastníkem, tedy ve svislé rovině) a/nebo jejich kombinací.
Příklad: Koupil jsem od investora stavební parcelu, která je územním plánem určena provýstavbu staveb pro trvalé bydlení, regulační plán buď není vydán a/nebo je obecněurčuje podmínky výstavby (např. koeficient zastavěnosti, maximální počet nadzemních podlaží apod.). Mohlo by se zdát, že pokud se „vejdu“ do těchto parametrů, tak mne nic nemůže omezit ve ztvárnění daného rodinného domu, resp. každý z vlastníků si na této své parcele může postavit něco docela jiného, tj. od dřevostavby typizovaného „levného“domečku až po malý hrad s věžemi a padacím mostem. Nebo ne?
Soulad je důležitý
Nestačí, že stavebník chce svůj záměr realizovat v souladu s územně plánovací dokumentací, ale zároveň tento záměr musí být v souladu (resp. nesmí být v hrubém nesouladu) s převládajícím rázem a charakterem zástavby, ve které má stavba vzniknout a musí splňovat i základní estetické kvality. Individuální stavební sen tak musí „ustoupit“ veřejnému zájmu na začlenění záměru do stávajícího urbanisticko-architektonického prostředí/rázu/hodnot daného území.
Cíl je vždy důležitý
Jedním z cílů územního plánování (tak, jak ho mj. definuje stavební zákon) je ochrana a rozvoj přírodních, kulturních a civilizačních hodnot území, včetně urbanistického, architektonického a archeologického dědictví.
Dvakrát měř, resp. posuzuj
Stavebníkům záměr se vlastně posuzuje hned (minimálně) dvakrát. Prvně při posuzování záměru žadatele s územně plánovací dokumentací. Podruhé při posuzování tohoto záměru s cíli a úkoly územního plánování (viz výše). A že to není totéž, tj. že se nejedná o jedno posouzení, resp. samojediné kritérium stanovil i NSS ve svém rozhodnutí sp. zn. 9 As 45/2016 ze dne 14. 7. 2016: „Posouzení souladu záměru s vydanou územně plánovací dokumentací a souladu záměru s cíli a úkoly územního plánování, zejména s charakterem území, s požadavky na ochranu architektonických a urbanistických hodnot
v území, jsou dle § 90 SSZ (starého stavebního zákona č. 183/2006 Sb.) dvě odlišné kategorie hledisek.“ P.S.: I podle nového stavebního zákona (č. 283/2021 Sb.) princip „dvojího poměřování“ zůstal zachován, jen se přesunul o několik paragrafů dále do ust. §96b odst. 3.
Mnoho povyku pro nic?
Neznalému laikovi by se mohlo zdát, že se jedná o mnoho povyku pro nic či o bouři ve sklenici vody, avšak výsledkem negativního testu souladu s oběma kritérii je záporné, resp. nesouhlasné závazné stanovisko orgánu územního plánování. Posuzované hodnoty Jestliže jsme nyní vysvětlili, jak je soulad s uvedenými hodnotami kriticky důležitý, tak by asi bylo vhodné tyto hodnoty i blíže a prakticky osvětlit.
Pro technickoprávní puristy, tj. technické inženýry zvyklé na ČSN a hledající tak analogicky i přesné definice a parametry právních pojmů, upozorňuji, že zákonná definice výše uvedeného prostě neexistuje a ani judikatura sjednocujících soudů (Nejvyšší a Nejvyšší správní soud) se jí nerozhodla stanovit (toto v právu není vůbec neobvyklé, viz například pojem stavba pevně spojená základy se zemí a další). Naštěstí
si můžeme „vypomoci“ Metodikou identifikace a klasifikace území s urbanistickými hodnotami od Národního památkového ústavu: „území s historicky i esteticky cennou urbanistickou kompozicí zahrnující části sídel, rozptýlené zástavby nebo urbanizované krajiny.“ či Politikou architektury a stavební kultury ČR, která přímo uvádí kritéria, kterými se stavba (či záměr) hodnotí: „...estetická stránka, technické řešení, společenská hodnota, zasazení do prostředí, údržba, in eventum i a další kritéria...“.
Námitky
Mimochodem shora uvedené je také v praxi velmi častým a oblíbeným obsahem námitek účastníků územního řízení, ať již oprávněných či nikoliv. Jako každý právní „obranný“ institut ho lze s úspěchem využít pro ochranu zákonem chráněného zájmu (hodnoty území před cizorodým prvkem – sídelní hrad v intravilánu sourodé historické zástavby), tak i případně se ho pokusit zneužít pro zablokování/zkomplikování stavby nepohodlnému sousedovi.
Architektonická provokace
Pro praktický příklad bych si dovolil připomenout Kaplického návrh na novou (a novodobou) knihovnu na Letné a emoce, které tímto záměrem vzbudil od prostého lidu po tehdejšího prezidenta. A můžeme si zde vypomoci judikaturou NSS, tentokráte sp. zn. 7 As 17/2010 ze dne 20. 05. 2010, která se týkala území bez architektonických a urbanistických hodnot („nezajímavá zástavba“) a pokusu o zneužití probíraného institutu, tj. stavu, kdy se někdo (účastník řízení) snaží blokovat umístění „cizorodé stavby“ v území bez ochrany: „...posuzovaný záměr je ve vědomém a architektonicky promyšleném protikladu s dosavadním stylem zástavby..., což může být stylotvorným prvkem či základem postupně se profilujícího nového architektonického rázu dané lokality...“. Lapidárně řečeno i čistá moderna, neboli architektonická provokace, může vykazovat své vlastní urbanistické a architektonické hodnoty (př.: Tančící dům v Praze).
Závěr:
Pokud jste ve skupině občanů, kteří se snaží zabránit zohyzdění krajiny či stávající poklidné zástavby, tak v rámci využití všech legálních právních prostředků (námitky, připomínky, podněty, stížnosti, petice atd.), nezapomeňte argumentovat i nezbytností ochrany souladu tohoto záměru (podnikatelského baroka) s daným územím viz výše. Nenechte se odradit případnými argumenty (i od správního orgánu), že záměr je v souladu s územně plánovací dokumentací, neboť to jen jedno kritérium a požadujte i prověření souladu s druhým kritériem, tj. s cíli a úkoly územního plánování, zejména s charakterem území a s požadavky na ochranu architektonických a urbanistických hodnot v území; odkažte se přitom právě na judikát NSS, sp. zn. 9 As 45/2016. S výhodou využijte, pokud se jedná o chráněnou lokalitu (památková péče, ochrana přírody či jiných hodnot), pokud nikoliv, tak prostě „sneste“ argumenty a stanoviska k její jedinečnosti, která by tímto záměrem byla narušena (např. reliéf krajiny, světelný smog,
zastínění výhledu na památné či významné místo, nutnost zachovat ucelený a nenarušený soubor staveb, ráz zástavby atd.). Obrana hodnot daného území, jakožto veřejnoprávní atribut, musí mít přednost před soukromými, individuálními (a dost ztřeštěnými) zájmy investora. Pokud jste investorem/stavebníkem, který chce svým stavebním záměrem rozbouřit poklidné/stojaté vody a umístit do nich svůj architektonický klenot, nenechte se odradit tím, že formálně právně bude argumentováno, že tento váš záměr neodpovídá, nezapadá, vybočuje apod. ze zažitých místních poměrů a využijte druhého zmiňovaného judikátu NSS, sp. zn. 7 As 17/2010 o dovolené (a žádoucí) architektonické provokaci v daném území. Prostě Váš stavební záměr je takový žádoucí architektonický počin, že by bylo větším zlem ho nepovolit, než ho umožnit realizovat.
zdroj: "© Copyright Gaudens s.r.o., www.gaudens.cz“.
